Inmobiliarias y retailers se enfrentan en una batalla por el futuro de los arriendos

Por mucho tiempo Capital & Counties ha disfrutado de una mano envidiablemente fuerte en las negociaciones de los alquileres. Como propietaria del mercado de Covent Garden, un imán para millones de turistas extranjeros y nacionales que desean comprar y cenar en las calles londinenses del siglo XVII, no está acostumbrada a ofrecer concesiones a sus inquilinos, que van desde multinacionales como Apple hasta empresas independientes.

Pero la crisis del coronavirus ha cambiado las cosas. Con los turistas extranjeros quedándose en casa y la economía de Reino Unido en recesión, ha comenzado a ofrecer a algunos de sus inquilinos arriendos variables durante lo que resta del año, ligando el valor del alquiler a la facturación que genera el arrendatario.

Hay pocos ejemplos más claros de cómo la pandemia está obligando a las empresas inmobiliarias que dependen de las industrias minorista y hotelera a considerar lo que alguna vez pareció impensable. En todo el mundo, la pandemia ha desencadenado un debate de alto riesgo sobre si los arriendos deben ser fijos o vinculados a algún índice de cómo está funcionando el negocio del inquilino.

A medida que los crecientes contagios en EEUU amenazan con cierres más paralizantes, la cadena de moda Urban Outfitters se encuentra entre un número creciente de minoristas que están solicitando arriendos variables para capear la pandemia. En Francia, el gobierno intentó y fracasó en mediar en una amarga disputa entre minoristas y propietarios, muchos de los cuales se resisten a los intentos por reescribir los antes sacrosantos acuerdos.

Chip Bergh, director ejecutivo de la cadena de moda estadounidense Levi Strauss, es claro: "Un arriendo fijo, especialmente a los niveles previos al Covid-19, podría convertirse en un castigo económico". "Podría haber un prolongado período en el que habrá que limitar la cantidad de personas que ingresan a los locales", agrega, y señala que además de menores ventas, los minoristas también enfrentan mayores costos debido a la limpieza y otras medidas de seguridad. "Eso nos impone una carga financiera y solo estamos buscando que los propietarios compartan esa carga".

Rémy Baume, director ejecutivo de Zadig & Voltaire, el minorista de ropa francés, está de acuerdo. "Durante el período de recuperación, necesitamos alquileres variables y no fijos", dijo Baume. "Esto alinearía los intereses de ambas partes a medida que salimos de la crisis".

El mal menor

La cadena de cines estadounidense AMC Entertainment, la canadiense Cineplex, y el minorista global de moda AllSaints se encuentran entre las compañías que han avanzado hacia acuerdos que vinculan las rentas con los niveles de facturación.

Decenas de empresas estadounidenses, incluida la dueña de Tommy Hilfiger y The Cheesecake Factory, han buscado alivio en los alquileres. En muchos casos, los propietarios lo han concedido, independientemente de la redacción de los contratos de arriendo, dada la casi imposibilidad de encontrar inquilinos de reemplazo.

"Definitivamente se están volviendo mucho más comunes", dijo Vince Tibone, jefe del sector minorista de Green Street, la firma de investigación de propiedades comerciales, sobre los arriendos variables en EEUU. Para muchos propietarios "es la opción menos mala", dijo.

Incluso aunque algunos minoristas de Reino Unido han reportado ventas alentadoras desde que el encierro comenzó a relajarse en mayo, nadie discute que el sector sigue en crisis. Intu, el mayor propietario de centros comerciales del país, sufrió un colapso el mes pasado.

Aunque la gravedad de la situación ha llevado a algunos propietarios a concluir que obtener menos ingresos por arriendos es preferible a tener un inquilino quebrado, la batallas por los alquileres a veces se ha vuelto fea.

En abril, un grupo de unos 30 minoristas y asociaciones comerciales francesas escribieron una carta abierta en el periódico Les Echos instando a los propietarios a vincular las rentas con los ingresos durante el resto del año. Dado que los principales propietarios franceses, como Unibail y Klépierre, rechazaron las demandas, el gobierno intentó mediar, pero ese proceso fracasó el mes pasado después de que las asociaciones comerciales minoristas rechazaran el compromiso propuesto.

Bris Rocher, cuya compañía familiar es propietaria de la productora francesa de artículos de belleza Yves Rocher y la marca de ropa para niños Petit Bateau, ha sido un fuerte defensor de la renegociación de los arriendos.

La "aceptable" actividad en las aproximadamente 800 tiendas de la compañía desde que reabrieron a mediados de mayo ha suavizado el golpe, dijo, pero la compañía decidió cerrar una tienda en el Boulevard Haussmann en París. Menos turistas, particularmente chinos, significan "que estábamos perdiendo dinero en la tienda. Intentamos ir a un arriendo variable, pero el propietario no quería oír nada sobre eso”, dijo Rocher. 

El inicio de una nueva era

Ya sea en EEUU, Reino Unido o Francia, los minoristas hasta ahora solo están presionando por arriendos variables, que también pueden incluir un pago fijo único, hasta final de año. Pero con la pandémica “turbocargando” la migración de los consumidores desde las tiendas físicas hacia Internet, algunos perciben tanto la posibilidad como la necesidad de un cambio más permanente en los arriendos.

"En Reino Unido, ha habido una gran aceptación entre los propietarios e inquilinos de que nuestra forma de ocupar el espacio comercial está rota y que debe haber un cambio radical", dijo Mark Robinson, presidente del Grupo de Trabajo de High Streets, un equipo de expertos designado por el gobierno que asesora sobre el apoyo y la transformación de la actividad comercial.

Una encuesta realizada a los propietarios de Reino Unido por la consultora inmobiliaria Colliers en mayo descubrió que 40% ahora pondrá más atención a la rotación, circulación de personas y ventas en línea en los contratos de arriendo.

Brian Bickell, director ejecutivo de Shaftesbury, una compañía inmobiliaria que cotiza en Reino Unido y cuya cartera incluye el barrio chino de Londres, reconoce que la industria puede estar en una coyuntura que marcará un cambio de era.

"Creo que los propietarios ahora tendrán que aceptar una mayor distribución de los riesgos en términos de asumir alquileres ligados a la facturación", dijo Bickell, quien está ofreciendo arriendos vinculados a la facturación a restaurantes y cafeterías. "Al final del día, también debe ser asequible para el inquilino".

El factor de las ventas online

Sin embargo, un esfuerzo concertado para convertir los arrendamientos ligados a la facturación en una práctica más estándar provocará tensiones, así como ramificaciones potencialmente radicales para las empresas inmobiliarias.

Para los restaurantes, cafeterías y bares, estos tipos de arriendos serían relativamente sencillos porque las ventas se realizan en el local. Pero un desafío complicado para los propietarios minoristas es establecer qué parte de los ingresos de un inquilino es atribuible a la tienda física.

"No creo que nadie haya descifrado cómo considerar las ventas en línea (al establecer arriendos variables)", dijo Bickell. "El valor de marca de tener una tienda física en Soho (Londres) es enorme, pero ¿cómo sabes qué tienda está impulsando la facturación?"

Hammerson, propietario de centros comerciales en Reino Unido y Europa, argumenta que cualquier movimiento para vincular los alquileres de las tiendas con el nivel de facturación también debe incluir las ventas en línea. Pero eso requeriría que los inquilinos brinden un nivel de información detallada a los propietarios, algo que históricamente han sido reacios a hacer.

"Si tuviéramos un mercado inmobiliario donde no hubiéramos tenido 50 años de desconfianza entre los inquilinos y los propietarios, podría estar bien", dijo Dominic Curran, asesor de políticas de propiedad del Consorcio Minorista Británico. "Pero los inquilinos piensan que los propietarios lo usarán como un arma para presionarlos, para aumentar los alquileres".

Inversionistas institucionales

Aunque los arriendos vinculados a la facturación surgieron de la periferia de la industria, los inversionistas dicen que también cambiarán la percepción de un sector donde las valoraciones de las empresas generalmente se han visto respaldadas por flujos de ingresos estables y el atractivo de los dividendos.

"Cuando se invierte en propiedades comerciales, se invierte para obtener ingresos", dijo Tim Munn, director de inversiones de Mayfair Capital, el brazo en Reino Unido del administrador de activos Swiss Life. "Aceptar que los ingresos por arriendos pueden disminuir o aumentar eleva el riesgo para inversionistas aversos al riesgo".

Munn y otros inversionistas hambrientos de dividendos no necesitan entrar en pánico. Los arriendos variables aún representan una pequeña parte de los ingresos de las compañías inmobiliarias. Simon Property Group, el mayor dueño de centros comerciales de EEUU, generó US$ 4.900 millones a partir de alquileres fijos el año pasado, más de cinco veces más que los originados por arriendos variables.

Pero si un número significativo de consumidores no puede regresar a las tiendas y restaurantes en los próximos meses, la presión para volver a ligar permanentemente los contratos de arrendamiento solo va a aumentar.